不動産の「い・ろ・は」

不動産の「い・ろ・は」でお話ししますのは、お家を建てることを前提にした「土地」についてです。

もちろん「土地付き中古住宅」や「1棟マンション（アパート）」をお買いになった場合に、後日建て替えする時にも同じ問題が出てきます。

皆様はお家を建てるために「土地」を探している場合に、何を一番重要視しますでしょうか？住もうとしている「地域」でしょうか？

まあ、これは当然のことでして、「地域」「最寄駅からの距離（徒歩圏内か？バスか？）」「利便性（スーパー・コンビニ・郵便局・銀行等が近くにあるか？）」は不動産云々以前のお話しですので、その次を考えていただきたいと思います。

「土地」を購入する第一条件を「土地の広さ」にあげる方がいらっしゃります。

もちろん同じ金額なら50坪より100坪の方が・・・土地は広いに越したことはないのは事実です。しかし、あまりに「おいしい話」に飛びつくと、あとで痛いしっぺ返しに遭うこともあります。

と言いますのは、「このひろ～い土地を買って、どういうお家を建てようか？」と考える前に、その土地にそもそもお家が建てられるのかを確認する必要があるのです。

「こりゃ～安い！！」と飛びついて買ったのはいいが、いざお家を建てようとしたら

「この土地には建築確認がおろせません」

と役所に言われてしまったら、目も当てられません。

（お家は勝手に建てられるのではなくて、役所の建築確認が必要なのです）

「そんなことがあるのか？」と思う方もいらっしゃるでしょう。

残念ながら、悪質な不動産会社が売主や仲介に入っている場合には・・・

それが、あるのです。

ところで「建築基準法」という法律があります。ご存知の方もいらっしゃるでしょうが、平たくいいますと「お家を建てる条件」をいろいろ規定している法律です。

そこには建築物の敷地は「道路に２メートル以上接しなければならない」ことになっています（建築基準法第43条第1項）。 また、この場合の「道路」とは、建築基準法第42条に定める道路でなければならず、外見上は「立派な道路」に見えても、実は「建築基準法上の道路」ではないということもあります。

つまり、お家を建てるには「建築基準法上の道路」に「間口が2m以上」接しなければならないのです。

仮に100坪の土地があっても、間口が1.9mではお家が建てられないのです。

また間口が10mあっても、接している道路が「建築基準法上の道路」でなければ同様にお家が建てられません。

さらに敷地と建築基準法上の道路が外見上は接しているように見えても、公図（こうず・・・法務局にある地図）上はその間に他人の敷地が細く入っているような場合も同様にお家が建てられないのです。

ですから、「こりゃ～安い！！」というのも、安いはずですよね。

こういう場合には「なにか安い理由があるのかな？」と一応は考えてみてください。

完全に詐欺の手口の場合もあれば、そうでない場合もあります。

また、建築審査会（こういう機関があります）の許可を得れば、例外的にお家を建てられる場合もあります。この例外的に救済されるような土地の場合は、その近隣相場の2～3割程度安くなっていることが多いです。

ですから、「土地」にとって大切なことは「建築基準法上の道路」「間口2m以上」というのがキーワードになります。

余談ですが、市街化調整区域にも原則的に建物は立てられません。市街化を抑制する区域ですからね。住宅を建てようと思って、安いからと言って、そういう土地を買っても、建物を建てられないとなったら悲惨なことになりますので、市街化調整区域の土地も要注意です。